¿Es legal adquirir inmuebles a través de una sociedad patrimonial?

¿Es legal adquirir inmuebles a través de una sociedad patrimonial?

La polémica se desató la semana pasada con la noticia de que Pedro Duque, Ministro de Ciencia y Tecnología, había creado una sociedad para adquirir un inmueble.  Desde diferentes sectores de la sociedad se emitieron opiniones que, a nuestro juicio, no estaban del todo bien fundadas.

En primer lugar, hay que decir que la adquisición de bienes inmuebles por esta vía es totalmente legal, y está contemplado en el impuesto de sociedades. Concretamente, en su artículo 5, el que trata sobre las sociedades patrimoniales frente a aquellas que realizan una actividad económica: se definen como “el tipo de sociedades en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto a una actividad económica”, esto significa que su patrimonio está compuesto principalmente por inversiones financieras o bienes que no se utilizan para desarrollar una actividad económica.

Por tanto, teniendo claro que la propia legislación contempla que las personas organicen su patrimonio de la forma que mejor les convenga, queda claro la adquisición de bienes inmuebles a través de sociedades constituidas para tal fin, es perfectamente legal.

¿Supone un ahorro real de impuestos?
Es la otra pregunta que ha surgido estos días, y para contestarla para ello tenemos que ver cuales afectan tanto a la adquisición del inmueble, como a la posesión del mismo.

Por el lado de los impuestos indirectos que gravan la adquisición de una vivienda tenemos:

  • El Impuesto sobre el Valor añadido (IVA):  si el bien que adquirimos es por primera transmisión, esto es lo compramos directamente al promotor.
  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO):  en caso de que la adquisición no sea primera transmisión, o sea, que se lo compremos a un particular

Estos impuestos se van a pagar independientemente de que se adquiera por una persona física o por una sociedad, por lo que en la adquisición de un bien inmueble, no habría ahorro fiscal por hacerlo de una manera u otra.

En cuanto a los impuestos que gravan los rendimientos por la posesión del inmueble, la respuesta dependerá del uso que le demos: hay que diferenciar entre si el destino del inmueble es el alquiler, la residencia o se trata de una inversión para venderlo en unos años.

  • Si nuestra idea es destinarlo al alquiler, tenemos que tener en cuenta que, como persona física el rendimiento se integrará en nuestra declaración de la renta como rendimientos de capital inmobiliario. Sin embargo, través de la sociedad tributará en el impuesto de sociedades. Esta es la clave que puede dar lugar a una diferencia impositiva, puesto que una persona física tiene tipos de gravamen que pueden alcanzar el 45%, y la sociedades tributan a un tipo fijo del 25%. Habría que  ver, por tanto, en que parte de la tarifa del IRPF nos situamos para ver si superamos el tipo fijo de sociedades y ver la conveniencia de hacerlo de una u otra forma.
  • Si nuestra intención es adquirirlo como inversión para posteriormente venderlo, en este caso, mientras la vivienda esté generando unos gastos (IBI; comunidad, etc…), los gastos serán deducibles, ya que nos irán generando pérdidas (bases imponibles negativas). Tras la venta, podemos compensar esos gastos con los ingresos generados por la venta, así que, en este caso parecería aconsejable la figura de la sociedad porque las personas físicas no tienen la posibilidad de deducir esos gastos y, además, tendría que imputar como rendimiento un 1,1% del valor catastral (2% si este no está revisado).
  • Si nuestra intención es residir en la vivienda, habrá que tener en cuenta un aspecto (que Hacienda usa cada vez más más en sus comprobaciones). Se trata de la regla de operaciones vinculadas. Según esta regla, las operaciones entre socio y sociedad deben calcularse a valor de mercado. Es decir, el precio de mercado que la sociedad percibiría por residir un tercero en la vivienda será la valoración que debe tener el residir en la vivienda el propio socio de la sociedad, con las implicaciones fiscales a que esto lleva (ingreso de la sociedad, retribución en especie para el socio). Este riesgo desaparece si es la persona física la que adquiere la vivienda para residir en ella como hace la mayoría de la gente.

En definitiva, adquirir una vivienda de forma personal o través de una sociedad va a depender del destino que le vamos a dar a la vivienda y de las diferentes circunstancias personales de cada uno. Pero también hay otros factores que influyen en la decisión y que no son meramente de carácter fiscal como, por ejemplo, con la adquisición de un inmueble a través de una sociedad nuestro patrimonio siempre quedará más protegido que si lo compramos como personas físicas directamente. Algo que es especialmente importante en el caso de personas que tengan iniciativas empresariales ya que siempre arriesgan más su patrimonio que los asalariados.

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